Algemene voorwaarden

Algemene Voorwaarden, RJ Stigterbouw BV
Artikel 1: Verplichtingen van de opdrachtgever;
1. De opdrachtgever zorgt ervoor dat de aannemer tijdig kan beschikken over de gedeelten van de
woning waaraan het werk zal worden uitgevoerd. Als de aannemer voor of uiterlijk bij het sluiten
van de overeenkomstaan de opdrachtgever heeft medegedeeld dat het voor de uitvoering van
het werk noodzakelijk is dat de woning geheel of gedeeltelijk wordt ontruimd, zorgt de
opdrachtgever tijdig voor die ontruiming. Voor of uiterlijk bij het sluiten van de overeenkomst
stellen opdrachtgever en aannemer vast welke mogelijkheden er zijn om de voor de uitvoering
van het werk benodigde bouwmaterialen op te slaan.
2. De opdrachtgever zorgt er voor dat de aannemer kan beschikken over elektriciteit, gas en water.
3. De kosten van elektriciteit, gas en water ten behoeve van de uitvoering van het werk zijn voor
rekening van de opdrachtgever.
4. De opdrachtgever kan tijdens de uitvoering van het werk, door derden werkzaamheden of leveringen
laten plaatsvinden. Zodra de opdrachtgever van die bevoegdheid gebruik wil maken, informeert hij
de aannemer. De opdrachtgever zorgt ervoor, dat de door derden uit te voeren werkzaamheden en
leveringen zodanig en zo tijdig worden verricht, dat de uitvoering van het werk daardoor niet wordt
belemmerd of vertraagd.
5. De opdrachtgever staat in voor de bouwmaterialen die hij met het oog op de uitvoering van het
werk aan de aannemer ter beschikking stelt.
6. Als het werk wordt uitgevoerd naar een door of namens de opdrachtgever vervaardigd ontwerp,
staat de opdrachtgever in voor de deugdelijkheid van dat ontwerp, tenzij de aannemer die
verantwoordelijkheid uitdrukkelijk van de opdrachtgever heeft overgenomen.
7. De in het vijfde en zesde lid omschreven verantwoordelijkheden van de opdrachtgever
laten de waarschuwingsplicht van de aannemer, als bedoeld in artikel 2 lid 10, onverlet.
8. Onverminderd het bepaalde in artikel 2 lid 5, draagt de opdrachtgever het risico van het door de
aannemer aantreffen van een zaak die een wezenlijke belemmering of bemoeilijking van de
uitvoering betekent, behoudens voor zover de aannemer redelijkerwijs van de aanwezigheid van
die zaak op de hoogte was of op de hoogte behoorde te zijn. Doet zich een dergelijke belemmering
of bemoeilijking voor, dan treden aannemer en opdrachtgever met elkaar in overleg over de gevolgen
daarvan.
Artikel 2: Verplichtingen van de aannemer;
1. De aannemer is verplicht het werk goed en deugdelijk en naar de bepalingen van de overeenkomst
uit te voeren. Met inachtneming van artikel 1 lid 5, staat de aannemer in voor de goede hoedanigheid
van de bouwstoffen, voor de geschiktheid voor hun bestemming en voor hun tijdige levering.
2. De aannemer staat in voor de deugdelijkheid van het door of namens hem vervaardigde ontwerp.
De omstandigheid dat het ontwerp door of namens de aannemer is vervaardigd op basis van een
van de opdrachtgever afkomstig schetsontwerp, of daaraan gelijk te stellen ontwerpvoorstel, leidt
niet tot een vermindering van deze verantwoordelijkheid.
3. De uitvoering van het werk moet zodanig zijn, dat de totstandkoming van het werk binnen de
overeengekomen termijn gewaarborgd is.
4. De voor de totstandkoming van het werk benodigde bouwvergunning wordt door de aannemer
aangevraagd de opdrachtgever komen de kosten die in samenhang met de aanvraag van de
bouwvergunning aan de overheid en aan andere instanties verschuldigd zijn.
5. Als de aard van het werk hiertoe aanleiding geeft, stelt de aannemer zich voor de aanvang van het
werk op de hoogte van de ligging van ondergrondse kabels en leidingen.
6. Het werk en de uitvoering daarvan zijn voor risico van de aannemer met ingang van het tijdstip van
aanvang tot en met de dag waarop het werk is opgeleverd of geacht kan worden te zijn opgeleverd.
7. De aannemer wordt geacht bekend te zijn met de voor het werk van belang zijnde
overheidsvoorschriften en voorschriften van nutsbedrijven, voor zover deze op de dag van de
totstandkoming van de overeenkomst gelden. De aan de naleving van deze voorschriften verbonden
gevolgen zijn voor zijn rekening.
8. De aannemer kan onderdelen van het werk in onderaanneming laten uitvoeren, maar blijft voor die
onderdelen volledig verantwoordelijk.
9. De aannemer is aansprakelijk voor schade aan de eigendommen van de opdrachtgever, voor
zover de opdrachtgever aantoont dat deze door de uitvoering van het werk is toe gebracht,
tenzij die schade het gevolg is van een omstandigheid die niet aan de aannemer is toe te
rekenen. De aannemer vrijwaart de opdrachtgever tegen aanspraken van derden tot
vergoeding van schade, voor zover de opdrachtgever aantoont dat deze schade door de
uitvoering van het werk is toegebracht, tenzij die schade het gevolg is van een omstandigheid
die niet aan de aannemer is toe te rekenen.
10. De aannemer is verplicht de opdrachtgever te wijzen op onvolkomenheden in het door of
namens de opdrachtgever vervaardigde ontwerp en in de door hem ter beschikking gestelde
bouwmaterialen, een en ander voor zover de aannemer deze kende of redelijkerwijs behoorde
te kennen. Als de aannemer de in dit lid omschreven verplichting niet nakomt, is hij voor de
schadelijke gevolgen van zijn verzuim aansprakelijk.
11. Als de opdrachtgever de aannemer verzoekt om de toepassing van bepaalde werkwijzen of
bouwmaterialen, anders dan de in lid 10 bedoelde bouwmaterialen, dan wel aan de aannemer
verzoekt bouwmaterialen bij een bepaalde leverancier te betrekken, blijft de verantwoordelijkheid
voor de betreffende werkwijzen, bouwmaterialen en leveranciers bij de aannemer berusten, tenzij
de opdrachtgever ondanks een door de aannemer gegeven waarschuwing, heeft volhard in
zijn verzoek.
12. De aannemer is verplicht tegen de risico’s, ais omschreven in de leden 6 en 9 van dit artikel,
voldoende verzekerd te zijn.
Artikel 3: Oplevering;
1. De aannemer deelt tijdig voor voltooiing van het werk aan de opdrachtgever mee op welke datum
het werk gereed is voor oplevering.
2. Onder oplevering wordt verstaan de datum waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd,
nadat een rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door partijen is ondertekend.
3. Een tekortkoming die door de aannemer niet wordt erkend wordt in het opleveringsrapport als
zodanig vermeld.
4. De bij oplevering geconstateerde en erkende tekortkomingen worden zo spoedig mogelijk,
doch uiterlijk binnen 15 werkbare werkdagen, hersteld. Deze termijn geldt ook als de aannemer
besluit om een door hem aanvankelijk niet erkende tekortkoming alsnog te herstellen.
5. Als gelet op de aard of omvang van de tekortkomingen in redelijkheid niet van oplevering
kan worden gesproken, zal de aannemer na overleg met de opdrachtgever een nieuwe datum
noemen waarop het werk gereed zal zijn voor oplevering.
6. Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is de aannemer een gefixeerde
schadevergoeding aan de opdrachtgever verschuldigd van fl 50,– per kalenderdag tot de
dag waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd. Als door de aannemer een dag
van oplevering is aangekondigd die ligt binnen de overeengekomen bouwtijd, doch op die dag
blijkt dat in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, is de in de vorige zin
bedoelde schadevergoeding vanaf die dag verschuldigd. De schadevergoeding is zonder
ingebrekestelling verschuldigd en kan worden verrekend met hetgeen de aannemer nog
toekomt.
7. Als de mededeling dat het werk zal worden opgeleverd op een dag die ligt binnen de
overeengekomen bouwtijd, nadien door de aannemer wordt herroepen, is hij de in het vorige
lid bedoelde schadevergoeding verschuldigd vanaf de aangekondigde dag van oplevering tot
de dag waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, tenzij de aannemer
aannemelijk maakt dat de opdrachtgever als gevolg van het herroepen geen nadeel
ondervindt.
8. Indien de termijn, waarbinnen het werk zal worden opgeleverd, is uitgedrukt in werkbare
werkdagen, wordt onder werkdag verstaan een kalenderdag, tenzij deze valt op een algemeen
of ter plaatse van het werk erkende, of door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve
arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- of feestdag, vakantiedag of andere niet individuele
vrije dag. Werkdagen respectievelijk halve werkdagen, worden als onwerkbaar beschouwd, wanneer
daarop door niet voor rekening van de aannemer komende omstandigheden gedurende tenminste
5 uren, respectievelijk tenminste 2 uren, door het grootste deel van de arbeiders of machines niet
kan worden gewerkt.
Artikel 4: Serviceperiode;
1. Na de oplevering geldt een serviceperiode van 3 maanden. De aannemer zal tekortkomingen die in
de serviceperiode worden ontdekt herstellen, met uitzondering van die waarvan hij aannemelijk
maakt dat de oorzaak daarvan is toe te rekenen aan de opdrachtgever.
Artikel 5: Aansprakelijkheid na afloop van de serviceperiode;
1. Na de serviceperiode is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk tenzij:
a. het werk of enig onderdeel daarvan een tekortkoming bevat die door de opdrachtgever redelijkerwijs
niet eerder dan op het tijdstip van ontdekking onderkend had kunnen worden;
b. het werk of enig onderdeel een ernstige tekortkoming heeft. Een tekortkoming is slechts als ernstig
aan te merken als die de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of
in gevaar brengt, hetzij het werk ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
2. De opdrachtgever zal van een tekortkoming binnen redelijke termijn na de ontdekking mededeling
aan de aannemer doen.
3. De rechtsvordering uit hoofde van een tekortkoming als bedoeld in het eerste lid onder a, is niet
ontvankelijk als zij wordt ingesteld na 5 jaren na afloop van de serviceperiode.
4. De rechtsvordering uit hoofde van een tekortkoming als bedoeld in het eerste lid onder b, is niet
ontvankelijk als zij wordt ingesteld na 20 jaren na afloop van de serviceperiode.
Artikel 6: Stillegging van het werk;
1. De opdrachtgever is bevoegd de uitvoering van het werk geheel of gedeeltelijk stil te leggen.
2. Op initiatief van de opdrachtgever regelen partijen de gevolgen van de stillegging.
3. Als niet anders wordt afgesproken, geldt het volgende: -de kosten van voorzieningen die de
aannemer ten gevolge van de stillegging moet treffen worden aan hem vergoed; -schade die
de aannemer ten gevolge van de stillegging lijdt wordt aan hem vergoed; -duurt de stillegging
langer dan 14 dagen, dan heeft de aannemer recht op betaling van het uitgevoerde werk;
-duurt de stillegging van het werk langer dan 1 maand, dan is de aannemer bevoegd het werk
in onvoltooide staat te beëindigen. In dat geval wordt door partijen door middel van een
gezamenlijke opneming de omvang en de toestand van het uitgevoerde werk vastgelegd
en wordt afgerekend overeenkomstig het bepaalde in artikel
4. De in het tweede en derde lid omschreven gevolgen treden niet in als de stillegging het gevolg
is van een tekortkoming in de nakoming door de aannemer.
Artikel 7: Opzegging;
De opdrachtgever is bevoegd de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen.
Tenzij het bepaalde in artikel 6 lid 4 of artikel 12 van toepassing is, heeft de aannemer
recht op de aanneemsom, vermeerderd met de kosten tot behoud van het werk en verminderd
met de hem door de beëindiging bespaarde kosten. Ingeval van een dergelijke opzegging
zendt de aannemer de opdrachtgever een gespecificeerde eindafrekening. Met het oog op
die eindafrekening wordt door partijen door middel van een gezamenlijke opneming de
omvang en de toestand van het uitgevoerde werk vastgelegd.
Artikel 8: Meer- minderwerk;
1. De opdrachtgever kan de aannemer verzoeken wijzigingen in het werk aan te brengen.
De aannemer verstrekt zo spoedig mogelijk na het verzoek schriftelijke opgave van de prijs
van de wijziging en de gevolgen voor de datum waarop, of de termijn waarbinnen, het werk moet
worden opgeleverd. Bij gebreke van een schriftelijke opdracht rust het bewijs van de wijziging op
degene die de aanspraak op verrekening maakt.
2. Als bij de eindafrekening van het werk blijkt dat het totaalbedrag van het minderwerk het
totaalbedrag van het meerwerk overtreft, heeft de aannemer recht op een bedrag gelijk
aan 10% van het verschil van die totalen.
3. Stelposten zijn in de overeenkomst genoemde bedragen die in de aanneemsom zijn
begrepen en die bestemd zijn voor hetzij -het aanschaffen van bouwstoffen; hetzij
-het aanschaffen van bouwstoffen en het verwerken daarvan; hetzij -het verrichten van
werkzaamheden, die op de dag van de overeenkomst onvoldoende nauwkeurig zijn bepaald
en die door de opdrachtgever nader moeten worden ingevuld. Ten aanzien van iedere stelpost
wordt in deze overeenkomst vermeld waarop deze betrekking heeft.
4. Als de aard van de stelpost niet of niet voldoende is gespecificeerd, wordt die geacht uitsluitend
betrekking te hebben op de aanschaf van bouwstoffen.
5. Als een stelpost uitsluitend betrekking heeft op de aanschaf van bouwstoffen, zijn de kosten
van verwerking van die bouwstoffen in de aanneemsom begrepen.
6. Bij de ten laste van stelposten te brengen uitgaven wordt gerekend met de aan de aannemer
berekende prijzen. Tenzij anders overeengekomen is de opdrachtgever hierover een
aannemersvergoeding van 10% verschuldigd. Deze vergoeding wordt eveneens ten laste
van de stelpost gebracht.
Artikel 9: Betaling; betaling In termijnen; eindafrekening;
1. Bij het verschuldigd worden van een termijn stuurt de aannemer een rekening aan de
opdrachtgever. Deze rekening moet binnen 2 weken na ontvangst worden betaald.
2. Binnen een redelijke termijn na de oplevering stuurt de aannemer een gespecificeerde
eindafrekening aan de opdrachtgever. Het saldo daarvan moet binnen 4 weken na
ontvangst worden betaald.
3. De opdrachtgever heeft het recht om vanaf de oplevering tot het einde van de
serviceperiode een percentage van de aanneemsom in te houden. Van dit recht kan
de opdrachtgever alleen gebruik maken indien die inhouding in de overeenkomst is
vastgelegd.
Artikel 10: Opschorting van de betaling;
1. Als het uitgevoerde werk niet voldoet aan de overeenkomst, dan wel in het geval van niet
nakoming, heeft de opdrachtgever het recht de betaling geheel of gedeeltelijk op te schorten.
Het met de opschorting gemoeide bedrag moet in redelijke verhouding staan tot de
tekortkoming dan wel niet nakoming.
Artikel 11: In gebreke blijven van de opdrachtgever;
1. Als de opdrachtgever een rekening niet tijdig betaalt, is hij met ingang van de eerste dag na
het verstrijken van de betalingstermijn de wettelijke rente verschuldigd over het bedrag van
de rekening.
2. Als de opdrachtgever niet tijdig betaalt, kan de aannemer tot incasso van de vordering
overgaan, mits hij de opdrachtgever schriftelijk heeft aangemaand om alsnog binnen
7 dagen te betalen en die betaling is uitgebleven.
3. Als de opdrachtgever niet tijdig betaalt, kan de aannemer het werk stilleggen tot het moment
waarop betaling alsnog plaatsvindt, mits hij de opdrachtgever schriftelijk heeft aangemaand om
alsnog binnen 7 dagen te betalen en die betaling is uitgebleven. Deze stillegging staat er niet
aan in de weg dat de aannemer vergoeding vordert van de schade en kosten die voortvloeien
uit het in gebreke blijven van de opdrachtgever. De aannemer zorgt er voor dat de schade en
kosten binnen redelijke grenzen blijven.
4. Als tijdens het op grond van het vorige lid stilliggen van het werk schade aan het werk ontstaat,
komt deze niet voor rekening van de aannemer, mits hij de opdrachtgever tevoren schriftelijk
heeft gewezen op dit aan het stilleggen verbonden gevolg.
Artikel 12: In gebreke blijven van de aannemer;
1. Als de aannemer zijn verplichtingen terzake van de aanvang of de voortzetting van het werk niet
nakomt, kan de opdrachtgever hem aanmanen om zo spoedig mogelijk de uitvoering van het
werk aan te vangen of voort te zetten. De aanmaning dient bij voorkeur schriftelijk te gebeuren.
2. De opdrachtgever is bevoegd het werk door derden te doen uitvoeren of voortzetten, ais de
aannemer na verloop van 7 werkdagen na ontvangst van de in het vorige lid bedoelde aanmaning
in gebreke blijft.
3. In het in het vorige lid bedoelde geval heeft de opdrachtgever recht op vergoeding van de uit
het in gebreke blijven van de aannemer voortvloeiende schade en kosten.
4. De opdrachtgever zorgt ervoor dat de kosten die voor de aannemer voortvloeien uit de toepassing
van de vorige leden binnen redelijke grenzen blijven.
Artikel 13: Klachtenbehandeling;
1. Als de opdrachtgever de aannemer van een tekortkoming aan het werk op de hoogte stelt, is de
aannemer verplicht om zo spoedig mogelijk aan de opdrachtgever mede te delen of hij bereid is
de tekortkoming te verhelpen. Als hij daartoe niet bereid is, vermeldt hij de redenen daarvan.
Artikel 14: Geschillen;
1. Alle geschillen die naar aanleiding van deze overeenkomst of van overeenkomsten die daarvan
een uitvloeisel zijn, tussen de opdrachtgever en de aannemer mochten ontstaan, worden
beslecht overeenkomstig de regels beschreven in de Statuten van de Raad van Arbitrage voor
de Bouwbedrijven in Nederland, zoals deze 3 maanden voor het tot stand komen van de
overeenkomst luiden.
Toelichting Verbouwingsovereenkomst 1998 Waarvoor deze overeenkomst is bedoeld;
Deze overeenkomst is bedoeld voor het verbouwen van een woning
met een vaste aanneemsom. Het gaat bijvoorbeeld om het veranderen van een badkamer,
het realiseren van een dakkapel of het uitbouwen van een woonkamer. Het uitgangspunt is,
dat de aannemer het ontwerp maakt. Het begrip “woning” kan ruim worden geïnterpreteerd.
Zo kan deze overeenkomst ook worden gebruikt voor het (ver)bouwen van een garage of
berging bij een woning. Deze overeenkomst is niet bedoeld voor het bouwen van een nieuwe
woningen en ook niet voor een verbouwing die door een architect wordt begeleid. Daar zijn
andere overeenkomsten voor.
Wat aan het sluiten van de overeenkomst vooraf gaat;
Voordat de overeenkomst door de opdrachtgever en de aannemer kan worden ondertekend,
moet duidelijk zijn wat de verbouwing inhoudt en wat het gaat kosten (de aanneemsom).
Daarom gaat aan de overeenkomst vaak een offerte vooraf. Over hetgeen door de aannemer
wordt geoffreerd moet overeenstemming worden bereikt om vervolgens een overeenkomst
te kunnen sluiten. Het is belangrijk dat de opdrachtgever de overeenkomst niet ondertekent
voordat hij de Informeer voor de start van de verbouwing of uw opstal- en inboedelverzekering
voldoende dekking geeft tijdens de verbouwing. Een verbouwing kan bezwaarlijk zijn voor buren.
Het is vaak verstandig om in een vroeg stadium (voor het sluiten van de overeenkomst) met
hen te overleggen over het bouwplan. Dit voorkomt wellicht dat met succes bezwaar wordt
gemaakt tegen het bouwplan. De verbouwing mag niet in strijd zijn met het burenrecht. Er
mag bijvoorbeeld niet over de perceelgrens of in strijd met een erfdienstbaarheid (zoals
een recht van overpad) worden gebouwd. Het is de taak van de opdrachtgever om dit na te
gaan. Waar in de overeenkomst en de Algemene Voorwaarden (verder AV te noemen) sprake
is van een bouwvergunning wordt tevens bedoeld de instemming met een melding, als het
gaat om een meldingplichtig bouwwerk.
De schriftelijke overeenkomst;
Het is belangrijk dat de overeenkomst volledig en juist wordt ingevuld en dat waar sprake is van
keuzemogelijkheden een keuze wordt gemaakt. Als de opdrachtgever en de aannemer hebben
afgesproken dat een percentage van de aanneemsom tot het einde van de serviceperiode kan
worden ingehouden, moet dit in de overeenkomst worden vastgelegd (artikel 9 lid 3 AV). Alle
stukken, waarin staat beschreven of getekend wat de aannemer voor de overeengekomen
aanneemsom gaat uitvoeren, moeten duidelijk worden vermeld in punt 3 van de overeenkomst.
Deze stukken moeten door opdrachtgever en aannemer zijn geparafeerd. Als de opdrachtgever
de overeenkomst tekent moet hij beschikken over de Algemene Voorwaarden
voor Verbouwingen 1998.
Verplichtingen van opdrachtgever en aannemer;
Een deel van de verplichtingen van de opdrachtgever is geregeld in artikel 1 van de AV, die
van de aannemer in artikel 2. De opdrachtgever moet zich realiseren dat hij verantwoordelijk
is voor door hem aan de aannemer ter beschikking gestelde bouwmaterialen. Als hij eraan
twijfelt of die bouwmaterialen geschikt zijn voor de verbouwing, kunnen ze beter niet worden
gebruikt. Als het ontwerp voor de verbouwing van de opdrachtgever of een door hem
ingeschakelde architect afkomstig is, staat de opdrachtgever in voor fouten in het ontwerp.
Dit geldt niet als de aannemer hem daarop had moeten wijzen. Opdrachtgever en aannemer
kunnen ook afspreken (en schriftelijk vastleggen) dat de aannemer de verantwoordelijkheid
voor het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp overneemt. De bouwvergunning wordt
door de aannemer aangevraagd. De door de gemeente voor de behandeling van een
bouwvergunningaanvraag in rekening te brengen kosten (leges) komen voor rekening van
de opdrachtgever. Deze kosten zijn soms aanzienlijk. Het is verstandig om voor het sluiten
van de overeenkomst bij de gemeente na te gaan hoe hoog die kosten zijn. Als de aannemer
onderdelen van de verbouwing in onderaanneming laat uitvoeren (bijvoorbeeld loodgieterwerk)
blijft hij daarvoor volledig verantwoordelijk jegens de opdrachtgever. De opdrachtgever moet
eventuele klachten over het door de onderaannemer uitgevoerde werk bij de aannemer en
dus niet rechtstreeks bij de onderaannemer melden. De aannemer moet tijdens de bouw
voldoende verzekerd zijn.
Bouwtijd;
Opdrachtgever en aannemer doen er verstandig aan duidelijk af te spreken wanneer wordt
begonnen en wanneer het werk klaar moet zijn. In het contract kan dat worden ingevuld
onder het kopje “aanvang en uitvoeringsduur”. Daar moet een keuze gemaakt worden uit
verschillende mogelijkheden. Kies voor de mogelijkheid, die het best bij de situatie past.
Voorbeeld: als de bouwvergunning er nog niet is, kan beter geen vaste beginnen
opleveringsdatum worden ingevuld. De afgesproken bouwtijd of een later door de aannemer
concreet aangekondigde datum voor oplevering mag niet door de aannemer worden
overschreden. Gebeurt dat toch, dan is in artikel 3 van de AV een schadevergoedingsregeling
opgenomen. Als de bouwtijd is uitgedrukt in een aantal werkbare werkdagen ligt het op de
weg van de aannemer om een registratie van (on-)werkbare dagen bij te houden. Hij moet
de opdrachtgever tussentijds kunnen inlichten over het nog beschikbare aantal werkbare
werkdagen. In artikel 3 lid 8 van de AV is aangegeven wat onder een onwerkbare dag moet
worden verstaan.

Meer- en minderwerk/stelposten
De aanneemsom is de vaste prijs voor het afgesproken werk, maar de opdrachtgever kan
tijdens de verbouwing alsnog besluiten bepaalde dingen anders te laten uitvoeren dan was
afgesproken. In dat geval worden eventuele hogere of lagere kosten als meer- of minderwerk
verrekend. De aannemer moet de bijkomende of lagere kosten zo snel mogelijk schriftelijk
aan de opdrachtgever opgeven en ook aangeven of de bouwtijd wordt verlengd door de
wijzigingen.

In de aanneemsom kunnen ook stelposten zijn opgenomen. Stelposten zijn bedragen met
het karakter van een “budget”. Stelposten worden gebruikt: – omdat een bepaald onderdeel
van het werk nog niet kan worden begroot (onvoldoende gegevens). – omdat de opdrachtgever
over een onderdeel van het werk nog geen definitieve beslissing heeft genomen. Dat is vaak
het geval bij smaakgevoelige zaken, zoals een keuken, sanitair of tegelwerk. Een stelpost
moet worden benoemd.
Bijvoorbeeld: stelpost aanschaf keuken, stelpost leveren en aanbrengen tegelwerken,
stelpost aanschaf sanitair.
Nadat de definitieve keuzen zijn gemaakt, worden de werkelijke door de aannemer betaalde
kosten verhoogd met 10% vergoeding voor de aannemer en vervolgens met de stelpost
verrekend.
De opdrachtgever moet er rekening mee houden, dat in verband met die vergoeding voor
de aannemer er netto slechts 100/110 deel van de stelpost besteedbaar is.

Voorbeelden:
1. Stelpost aanschaf keuken € 10.000,-. Wil men de stelpost niet overschrijden, is 100/110
van dat bedrag, dat wil zeggen € 9.090,91 netto besteedbaar voor aanschaf.

2. Als de keuken wordt gekocht voor € 10.000,- wordt € 11.000,- ten laste van de stelpost
gebracht. Gevolg: meerwerk € l.000,-.

3. Als er een stelpost aanschaf keuken € 10.000,- is afgesproken en de keuken wordt
gekocht voor € 8.000,- wordt € 8.800,- ten laste van de stelpost gebracht.
Gevolg: minderwerk € 1.200,-. Afhankelijk van de gemaakte keuzen en van het oorspronkelijk
gekozen budget kan er dus sprake zijn van een overschrijding of onderschrijding van de stelpost.
Partijen kunnen een ander vergoedingspercentage voor de aannemer afspreken of dat op 0 %
stellen en dat in de overeenkomst vastleggen.

Nog een paar spelregels over stelposten:
1. Als de aannemer de bedragen voor de stelposten noemt, moet er sprake zijn van reële
bedragen.

2. Uit de omschrijving van de stelpost moet duidelijk blijken of alleen de aankoop wordt
verrekend of dat ook de arbeid voor het in het werk aanbrengen ten laste van de stelpost
wordt gebracht. Is dat niet duidelijk, dan kan door de aannemer alleen de aankoop,
vermeerderd met de aannemersvergoeding worden verrekend. De arbeid voor het in het
werk aanbrengen wordt dan geacht in de aanneemsom begrepen te zijn.

3. Als alleen de aankoop met de stelpost wordt verrekend en de arbeid in de aanneemsom
is begrepen wordt de arbeid niet verrekend.

Uitzondering: als de opdrachtgever kiest voor een aankoop, waarvan het in het werk
aanbrengen veel meer arbeidsuren kost dan de aannemer had kunnen voorzien en de
aannemer de opdrachtgever daar tevoren op heeft gewezen. Het achteraf verrekenen van
stelposten vormt voor de opdrachtgever een element van financiële onzekerheid.
Probeer daarom het opnemen van stelposten in de aanneemsom te vermijden door zoveel
mogelijk beslissingen te nemen vóór het tekenen van de overeenkomst. Beide partijen weten
dan van tevoren precies waar ze aan toe zijn en komen niet voor verrassingen te staan.

Klachten over het werk of over de voortgang;

Als de opdrachtgever klachten heeft over het werk of over de voortgang ervan, is de
aannemer verplicht daar snel en serieus op in te gaan. Dat staat in artikel 13 van de AV.
Als de aannemer zijn verplichtingen om het werk te beginnen of voort te zetten niet
nakomt, is in artikel 12 van de AV aangegeven welke stappen de opdrachtgever kan
nemen.

Stilleggen en opzeggen door de opdrachtgever;

De opdrachtgever heeft het recht om het werk stil te leggen. Dit wordt ook wel het
schorsen van het werk genoemd. Daar kunnen uiteenlopende redenen voor zijn.
Hij kan de woning bijvoorbeeld verkopen en de aspirant-koper weet nog niet of
hij belang heeft bij de verbouwing. Als de opdrachtgever het werk stillegt zijn de
gevolgen geregeld in artikel 6 van de AV. Alle kosten moeten aan de aannemer
worden vergoed. Leg het werk dus niet stil zonder goede redenen. Als de
opdrachtgever helemaal van de overeenkomst af wil, kan hij die opzeggen. De
gevolgen daarvan zijn geregeld in artikel 7 van de AV. Alle kosten en de gederfde
winst over het niet voltooide deel van het werk moeten aan de aannemer worden
vergoed. De aannemer heeft geen recht op vergoeding van winst en kosten als de
stillegging of de opzegging aan hem te wijten is.

Oplevering;

De oplevering van het werk is zowel voor de opdrachtgever als voor de aannemer een
heel belangrijk moment. Het risico van het werk gaat op de dag van de oplevering
over van de aannemer op de opdrachtgever en de serviceperiode gaat in. Ook als in
de overeenkomst een vaste opleveringsdatum is vastgelegd, kan de aannemer
het werk eerder opleveren. De gang van zaken bij de oplevering is vastgelegd in
artikel 3 van de AV. Eventuele tekortkomingen moeten worden opgeschreven. De
opdrachtgever kan zich laten bijstaan door een bouwkundige, bijvoorbeeld van de
‘vereniging eigen huis’. De aannemer moet aangeven welke klachten hij erkent en
welke niet. De erkende klachten moeten binnen 15 werkbare werkdagen worden
opgelost. Relatief kleine tekortkomingen aan het werk, die snel kunnen worden
opgelost, zijn meestal geen reden om de oplevering te weigeren. Na de oplevering
volgt een serviceperiode van 3 maanden. Dit is in artikel 4 van de AV geregeld. Na
de serviceperiode blijft de aannemer nog 5 jaar aansprakelijk voor tekortkomingen
die niet eerder ontdekt hadden kunnen worden. Gaat het om ernstige constructieve
tekortkomingen aan het werk dan is die termijn 20 jaar. De volledige regeling is te
vinden in artikel 5 van de AV.

Betalingen;

De opdrachtgever moet de termijnrekeningen van de aannemer binnen 2 weken en de
eindafrekening binnen 4 weken na ontvangst van de factuur betalen. Gebeurt dat niet, dan
mag de aannemer de wettelijke rente in rekening brengen. Blijft betaling uit, dan kan de
aannemer na aanmaning en aankondiging het werk stilleggen. De regelingen hierover zijn
vastgelegd in de artikelen 9 en 11 van de AV.

Opschorting van betaling;

De opdrachtgever heeft volgens artikel 10 van de AV het recht om betalingen ter hoogte
van een redelijk bedrag op te schorten als het werk niet goed is uitgevoerd. Dat recht
heeft hij ook als vaststaat dat het werk niet of niet goed zal worden uitgevoerd. Te denken
valt aan een dreigend faillissement van de aannemer.

Geschillen;

Zelfs als er goede afspraken zijn gemaakt, kan toch een meningsverschil ontstaan,
bijvoorbeeld over de kwaliteit, de betalingen of de bouwtijd. Het is verstandig om te proberen
meningsverschillen in overleg op te lossen, maar soms lukt dat niet. Dan is er een geschil
dat volgens artikel 14 van de AV kan worden voorgelegd aan de Raad van Arbitrage voor de
Bouwbedrijven in Nederland. Omdat de kosten en risico’s van zo’n procedure vaak aanzienlijk
zijn, is het verstandig eerst juridisch advies in te winnen.